火竹地产
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近日,房产新政不断:

“营改增”试点即将推开、

被称为史上最严的上海楼市新政,

昨天正式出炉。

由于各种原因,

二手房是不少家庭的购房选择。

新政后,

买二手房应留心什么?

1、查明真实情况

凭身份证去房产交易中西查询房屋真实信息;

一旦确定房源,要核实卖房的身份,如果是个人身份,看他的身份证;

查看房产证、土地证是否齐全;

可索要中介营业执照复印件。

2、房屋产权是否明晰

到房管局查验卖方房产证。查看以下几个关键点:

产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致;

产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;

如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证及同意出卖房屋的书面文件;如果夫妻共有财产,须经卖房配偶书面同意;如房屋已出租,则须提供承租人同意出售的书面意见。

3、房屋是否允许买卖

一下情况的房屋千万不要买:

已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;

被人民法院或行政机关依法查封的房屋;

属违法或违章建筑的房屋。

此外,如要购买公房,卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书;由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;军队、医院、学校的公房,必须要原单位盖章后才能出让。

4、注意付款方式

目前,购房款一般分为三笔支付,定金之外,还有首付款和尾款,每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。

付款方式:一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付。另外,如果采取按揭或转按揭购房的方式交易,对没有申请到预期贷款的解决方法,要先前进行特别约定,以免因约定不明而产生纠纷。

建议:在支付房款时,在银行做“资金监管”,不要把首付直接打给业主。

5、确定交房时间和条件

房屋买卖合同中应该明确约定交房时间、交房条件及水电煤气、维修基金等相关费用的负担。对于逾期交房,应当明确约定违约金,如每天按房款的百分之几支付违约金,防止卖房拖延。

6、搞清户口问题

首先,如果房内户口未迁移,则新户口迁入存在障碍。

其次,户口对房屋本事的财产权利也造成一些不确定的影响,如未来拆迁补偿分配问题。

因此,在购买二手房前,一定要确认房内户口状况。

7、当心维修基金被“黑吃”

按规定,征收的房屋维修基金,都在产权人名下,没有产权人授权,该基金任何人都无法使用。如果只办理房屋产权过户,而没有办理房屋维修基金过户,那么,维修金户名与新房产权人不符,导致维修金无法正常使用。房产过户时,应带着身份证,一并将房屋维修金过户到自己名下。

8、重视违约和争议解决方式

确定违约责任条款,有利于防止违约行为的发生。房屋买卖合同应对违约行为、如何承担违约责任、违约金或赔偿金的计算或给付、免责情形等明确约定。而一方违约后的解决方式通常包括诉讼或仲裁,买卖双方可以选择使用。

手续、产权、付款、交房、户口等,

又应注意什么?

根据税率的调整,我们也计算了在新政前后购房者所缴纳的契税额,以一个非北京、上海、广州和深圳的购房者为例:

若以购买150平米、总价300万元的首套住房为例,按照旧税率需要缴纳契税9万元,而按照新税率仅需缴纳4.5万元。

若是购买二套房90平米以下契税仅为原先的三分之一,90平米以上为原先的三分之二。

以80平米总价160万元住房为例,按照旧税率需要缴纳契税4.8万元,而按照新税率仅需缴纳1.6万元;

以100平米总价200万元住房为例,按照旧税率需要缴纳契税6万元,而按照新税率仅需缴纳4万元。

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  • 新政后,想买二手房?这些事项要注意!